Blog Detayları

KAÇAK YAPIYA HARCANAN PARA GİDER Mİ?

KİRACININ FAYDALI MASRAF TALEBİNİN SINIRLARI

I. GİRİŞ

Kiracının kiralanan taşınmaz üzerinde yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların hangi koşullarda talep edilebileceği, uygulamada sıklıkla uyuşmazlığa konu olan meselelerden biridir. Özellikle kiracının taşınmaz üzerinde gerçekleştirdiği imalatların imar mevzuatına aykırı olması hâlinde, bu masrafların talep edilip edilemeyeceği hususu öğretide ve yargı içtihatlarında tartışmalı bir alan oluşturmaktadır.

Uygulamada yerleşik hâle gelen yaklaşım, imar mevzuatına aykırı olarak inşa edilen yapıların hukuken korunamayacağı ve bu nedenle bu yapılara ilişkin yapılan masrafların talep edilemeyeceği yönündedir. Nitekim Yargıtay, kaçak yapıların ekonomik değerinin korunamayacağını ve bu tür imalatlar nedeniyle kiraya verenin sebepsiz zenginleştiğinden söz edilemeyeceğini kabul etmektedir.¹

Bununla birlikte, söz konusu yaklaşımın her somut olay bakımından otomatik olarak uygulanmasının, hakkaniyete uygun sonuçlar doğurmadığı durumlarla karşılaşılmaktadır. Zira bazı hâllerde kiracının yaptığı imalatlar, imar mevzuatına aykırı olmakla birlikte, taşınmaz malikine fiilen önemli bir yarar sağlamakta ve taşınmazın ekonomik değerini artırmaktadır. Bu durumda, yalnızca yapının kaçak olduğu gerekçesiyle tüm taleplerin reddedilmesi, sebepsiz zenginleşme yasağı ile bağdaşmayabilir.

Bu çalışmanın temel amacı, imar mevzuatına aykırı yapıların varlığı hâlinde kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların talep edilip edilemeyeceğini, vekâletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirmek ve özellikle Yargıtay’ın katı yaklaşımının sınırlarını ortaya koymaktır.

II. FAYDALI VE ZORUNLU MASRAF KAVRAMI

Kiracının kiralanan taşınmaz üzerinde yaptığı masraflar, genel olarak zorunlu masraflar ve faydalı masraflar olarak ikiye ayrılmaktadır.

Zorunlu masraflar, taşınmazın korunması ve mevcut durumunun devam ettirilmesi için yapılması gerekli olan giderlerdir. Faydalı masraflar ise taşınmazın değerini artıran veya kullanımını iyileştiren harcamalardır.

Bu tür masrafların talep edilebilirliği, esas itibarıyla vekâletsiz iş görme hükümlerine dayanmaktadır:

“Bir kimse, başkasının işini onun menfaatine ve varsayılan iradesine uygun olarak görürse, yaptığı zorunlu ve faydalı giderleri isteyebilir.”²

Bu düzenleme uyarınca, kiracının yaptığı masrafların talep edilebilmesi için temel ölçüt, yapılan işin taşınmaz malikine sağladığı yarardır.

III. VEKÂLETSİZ İŞ GÖRME VE SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME İLİŞKİSİ

Vekâletsiz iş görme hükümleri ile sebepsiz zenginleşme ilkesi arasında yakın bir ilişki bulunmaktadır. Her iki kurumun da temelinde, bir kişinin malvarlığında haklı bir sebep olmaksızın meydana gelen artışın denkleştirilmesi amacı yatmaktadır.

Bu çerçevede kiracının yaptığı masrafların talep edilebilmesi için:

. yapılan işin malik bakımından bir yarar sağlaması,

. bu yararın hukuken korunabilir nitelikte olması,

. kiracının bu işi malik adına ve onun menfaatine yapmış olması gerekmektedir.

Dolayısıyla değerlendirme yapılırken yalnızca yapılan imalatın hukuki niteliğine değil, aynı zamanda bu imalatın fiilî ve ekonomik sonuçlarına da bakılması gerekir.

IV. KAÇAK YAPILARIN HUKUKİ ETKİSİ

İmar mevzuatına aykırı olarak inşa edilen yapılar, hukuken korunmayan ve çoğu zaman yıkımı gereken yapılar olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle Yargıtay, bu tür yapıların ekonomik değerinin korunamayacağını ve bu yapılara ilişkin yapılan masrafların talep edilemeyeceğini ifade etmektedir.

Nitekim Yargıtay içtihatlarında, imar mevzuatına aykırı yapıların yıkılması gerektiği ve bu tür yapıların malik açısından hukuken korunabilir bir değer oluşturmadığı kabul edilmektedir.³

Ancak bu yaklaşım, çoğu zaman soyut bir ilkeye dayanmakta ve somut olayın özelliklerini yeterince dikkate almamaktadır. Zira her kaçak yapı, malik açısından aynı sonucu doğurmaz. Bazı durumlarda kaçak yapı, fiilen kullanılmaya devam edilmekte ve taşınmazın değerini artırmaktadır.

Bu nedenle kaçak yapı kavramının, tek başına talebin reddi için yeterli bir gerekçe olarak kabul edilmesi, her somut olay bakımından adil sonuçlar doğurmayabilir.

V. YARGITAY YAKLAŞIMININ ELEŞTİRİSİ

Yargıtay’ın kaçak yapılar konusunda benimsediği katı yaklaşım, esas itibarıyla imar düzeninin korunmasına yöneliktir. Ancak bu yaklaşımın, özel hukuk ilişkilerinde ortaya çıkan menfaat dengesi bakımından her zaman isabetli sonuçlar doğurduğu söylenemez.

Özellikle aşağıdaki durumlarda bu yaklaşımın yetersiz kaldığı görülmektedir:

. malikin yapılan imalatlara fiilen katkı sağlaması,

. yapının uzun süre kullanılması ve ekonomik fayda sağlaması,

. taşınmazın değerinin artması,

. yapının fiilen ortadan kaldırılmamış olması

Bu tür durumlarda, malik açık bir şekilde bir yarar elde etmekte olmasına rağmen, yalnızca yapının kaçak olduğu gerekçesiyle kiracının talebinin tamamen reddedilmesi, sebepsiz zenginleşme yasağı ile çelişmektedir.

Bu nedenle daha dengeli bir yaklaşım benimsenerek:

. sökülebilir imalatlar,

. sökülemeyen ancak değer artıran imalatlar

ayrı ayrı değerlendirilmeli ve en azından malik tarafından fiilen kullanılan ve ekonomik değer yaratan kısımlar bakımından tazminat imkânı tanınmalıdır.

VI. SOMUT OLAYIN DEĞERLENDİRİLMESİ

İncelenen somut olayda, kiracı tarafından taşınmaz üzerine hayvancılık faaliyetlerine yönelik çeşitli yapılar inşa edilmiş ve bu yapıların önemli bir ekonomik değer oluşturduğu bilirkişi raporu ile tespit edilmiştir.

Buna rağmen mahkeme, söz konusu yapıların imar mevzuatına aykırı olduğu ve yıkım kararı bulunduğu gerekçesiyle davanın tamamen reddine karar vermiştir.

Oysa somut olayda:

. yapıların önemli bir kısmının taşınmazın kullanım amacını değiştirdiği,

. taşınmazın artık eski hâliyle kullanılmasının mümkün olmadığı,

. yapılan imalatların fiilen ekonomik değer yarattığı

hususları dikkate alındığında, malik lehine bir zenginleşmenin bulunduğu açıktır.

Bu nedenle mahkemenin, tüm masraf kalemlerini tek kalemde değerlendirerek davayı reddetmesi yerine, her bir imalat kalemini ayrı ayrı inceleyerek malik lehine doğan fiilî yararı tespit etmesi gerekirdi.

VII. SONUÇ

İmar mevzuatına aykırı yapıların varlığı, kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların her durumda talep edilemeyeceği anlamına gelmez. Değerlendirme yapılırken, yalnızca yapının hukuki statüsüne değil, aynı zamanda somut olayda sağlanan fiilî yarara da bakılması gerekir.

Özellikle malikin fiilen yararlandığı ve taşınmazın ekonomik değerini artıran imalatlar bakımından, sebepsiz zenginleşmenin varlığı kabul edilmeli ve kiracının bu kapsamda tazminat talep edebilmesine imkân tanınmalıdır.

Aksi yöndeki katı yaklaşım, her ne kadar kamu düzenine ilişkin imar kurallarını korumayı amaçlasa da, özel hukuk ilişkilerinde adalet ve denge ilkesini zedeleyebilecek sonuçlar doğurabilir.

DİPNOTLAR

1. Yargıtay 3. HD, 13.06.2017, E. 2017/308, K. 2017/9922.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.530.
3. Yargıtay HGK, 04.04.2001, E. 2001/15-305, K. 2001/336.